近几个月来，北京楼市频刮促销风。除了此起彼伏的打折外，一些项目还采取“赠送地下室”等促销策略以吸引购房者。近日，有读者致电本报，对开发商赠送地下室的方式提出疑虑，“所赠送的地下室能办产权证吗？是否会有什么风险”？
记者调查了解到，目前市面上为促销而赠送的地下室，并非都能办产权，部分仅有使用权。根据物权法规定，不能单独办理产权的地下室，则属于小区公共附属配套，归全体业主共有，开发商所赠送的使用权是完全没有保障的。
地下室办产权先查规划
刘先生近日到东五环某项目看房，对于仅剩两套的一层送地下室的户型比较中意，销售人员向他表示，地下室是无偿赠送的，而且可以办理产权。但刘先生有点担心销售人员的承诺有点不靠谱。
在没有看到真实凭据之前，刘先生的担忧不无道理。盛廷律师事务所律师毕文强指出，通常情况下，地下室是属于整栋建筑的公共附属配套，按规定属于全体业主所有，如果规划部门对地下室有单独的规划许可，而且开发商没有把建设地下室的成本摊入售房成本中，才可以赠予或者出售地下室。所以作为购房者，刘先生不应轻信开发商“能办产权”的口头承诺，而应该“眼见为实”。
最关键的一点，是看最初规划审批的时侯是否允许，只有在开发商能向建委提供最初单独规划建设方面的证据时，才能办理地下室产权。对于刘先生来说，一般可要求开发商在签合同时将相关图纸作为附件，这样对购房者利益保护更强一点。
办地下室产权需交3%契税
虽说是“赠送地下室”，但是实际办理相关手续的过程中，也是有税费产生的。毕文强说，如果开发商送给刘先生的是带产权的地下室，那么就算是一个赠予行为。按照我国现行规定，房产赠予不会单独收赠予税，但是赠予后涉及到过户，是需要交纳契税的，契税的税率是3%。尽管地下室是开发商赠送的面积，不计入最终房款，但是建委有一个最低基准价，计算税费的时候不能低于该基数，所以契税还是避免不了的。购房者应该事先和开发商约定好，这笔税费由谁来交，并将此写入合同。
此外，如果地下室能办产权证的话，那么业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费，收费标准与普通房屋一样。
一般难以单独办产权证
刘先生看中的是一层赠送地下室的户型，如果符合办理产权的相关规定，是否可以把房子和地下室分开办成两张产权证？
毕文强说，只要房子和地下室是相连的，一般是会办在一张产权证上。地下室若是要单独办证的话，要求非常高，至少应当是能够独立使用的空间，比如需要是“单独一个门与其他的空间不互相影响”。
在这种情况下，两者实际上就成为了一个整体，如果刘先生日后想把房子转卖的话，地下室部分也需随房子一起转卖。
■ 其他关键词
实用程度
●案例：西南四环某项目目前正在进行“买房送地下室”的促销，只要购买该项目的任意房子，都可以赠送地下一层的地下室一间。张小姐想要购买一套60多平米的1居，了解之后发现，所赠送的地下室仅仅只有3平米，而且得从楼上先下到一楼，然后才能再下一层到达地下室。
点评：当开发商打出“赠送地下室”的促销广告时，要实地看一下地下室面积有多大，层高有多高，能做什么用途，此外，还要看看所赠送的地下室离自己所要购买的房子有多远，前去是否方便。设想一下，若是赠送地下室的高度不足两米，或是步行前往需十分钟，那么这样的地下室实在是有如“鸡肋”，没有多少实际意义。
维护费用
●案例：王先生在朝阳区购买了一套别墅，开发商表示地下室属于赠送面积，不计入房款，但是需要交纳物业费。王先生想知道此举是不是合理，同时，他想了解地下室是否需要交纳供暖费。
点评：如果业主对地下室造成了实际使用，那么是应该按规定交纳物业费和供暖费的。这分为两种情况：一种是开发商赠送王先生的是具有单独产权的地下室，那么一般来讲王先生是要按照产权证上的面积来交纳物业费的。还有一种情况是，若地下室属于全体业主所有，开发商是无权将地下室另行出售的。如果出售，由于业主是实际占有使用者，物业公司一般也会向其收取物业费，但这点目前来讲是有争议的。至于是否交纳采暖费用，需要看是否属于供暖面积，如果没有供暖设施，则无需交纳供暖费用，如果有的话则需要交。
上市转让
●案例：陈先生前年购得昌平区一套花园洋房，当时开发商在购房合同里约定“地下室为赠送部分，不计面积”，但是地下室部分一直没有办理产权证，现在陈先生想把自己这套房子出售。那么地下室能作为房子的一部分一起出售吗？
点评：记者咨询链家地产专业人士了解到，如果地下室产权归属业主的话，带地下室的房产买卖在登记备案时一般也是要分成两个部分的，一是房子的买卖，二是地下室的买卖，这实际上是两个交易。如果地下室部分没有产权证，那么在二手房交易备案登记时，只能体现房子的面积，地下室的交易形同“隐身”。当然，从合同履行层面上说，买方可以和卖方在合同中约定“地下室使用权一并转让”，但是由于没有产权，风险还是很大的，当小区其他业主追究起来维权的话，买方没法找出地下室归自己所有的依据。
采写/本报记者 杨娟娟
■ 置业问答
房主出国慎与中介私自交易
问：我通过中介看好一套房子，但是房主出国了。中介说，房主出国前将房子公证给中介了。我想知道，这种情况下我购买此套房产，可否正常办理过户手续？需要注意哪些方面？
答：通俗地讲，谁有房产证谁就是房屋的主人，虽然房子经过公证给了中介，但中介并不享有房屋的所有权，如果想拥有房屋的所有权，必须和房主通过正当法律途径办理过户手续。
房屋不过户对买方而言风险比较大，从法律上讲,卖方可能会一房多卖或是将该房另行抵押。如果你确实想购买该房,建议房款不要一次性付清,否则你对对方完全没有约束力。另外，在协议中对于对方不配合你过户的违约金也要定高一些。在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。
面积误差超3%部分由卖主承担
问：我买了一套80.24平米的房子，但交付的房子评估后面积达到85.25平米，开发商要求我补交差额，但这差距大于规定的3%，而之前我们只签了一个临时合同，上面约定按实际平数多退少补。请问这个问题该怎么解决，是全额补钱，还是按3%的交？
答：根据处理商品房面积差异的司法解释：（一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
尽量和开发商协商解决，必要时你可以通过诉讼途径来解决。
未办验收手续不算交付使用
问：几个月前,开发商发出了交房通知，我准时去验房但发现了许多问题，开发商承诺整改，并且没有交付钥匙给我，目前已经拖了几个月了，没有任何消息。请问这种情况，房屋是否算交付？
答：首先，这种情况算没有交付。房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是建设部自1998年9月1日起实施的。所以消费者在办理产权过户手续时，首先要向开发商索取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以维护自己的合法权益。房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。购房者只有确信所购的商品房符合法律和合同规定的交付条件时，方可同房产商签署房屋交接单，办理收楼手续。
拆迁公有住房需安置承租人
问：我是一位教育事业单位的职工，现有单位分的36平米临时住房，单位将被一开发经济适用房的公司拆迁。我们是否该有这些经适房的优惠政策？
答：拆迁公有住房时,对所有人、承租人应按如下方式安置：（1）所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。（2）所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：货币补偿金额＝评估单价×20％×被拆除房屋的建筑面积；承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价× 80％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
从法理上说,你们有优先购买权，但实际情况需依当地政府文件规定。目前许多地方政府都明文规定在拆迁公房时,公房承租人有同时按房改政策购买并获得安置补偿的规定。
