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开发商旗下物业因亏损撤离 业主追讨物业费
2008年06月27日08:17 新京报
小区的平静在2006年6月底被老物业的撤离打破，之后，小区业主开始自管，并向开发商追讨物业费。
6月13日，一张起诉书递到了怀柔区法院。湖光山舍小区业主为实现自管而成立的物业公司———湖光山色物业管理有限公司（以下简称“山色物业”），与小区业委会一起，把开发商北京紫峰房地产开发有限公司告上法庭，要求其支付从2006年8月至今的物业费近40万元。
据了解，2006年7月底，开发商旗下的湖光山舍物业公司（以下简称“山舍物业”）以亏损为由撤出小区，2个月后小区业委会开始实行自管，并在2007年5月正式注册成立山色物业。但据小区业委会主任介绍，作为在小区持有22%产权面积的开发商，近两年来却从未向山色物业交纳过物业费。
一场关于“自管”的内战，是怎样开始，又是怎样激化的呢？
起源
老物业因亏损撤离小区
湖光山舍是位于怀柔区红螺湖区域的一个别墅小区，建筑面积近3万平米，共有83户。小区入住一年以后，从2004年底开始，小区的物业公司就是开发商旗下的湖光山舍物业管理有限公司（以下简称“山舍物业”）。
2006年8月，小区的平静被山舍物业的撤离彻底打破，此时据湖光山舍业委会成立仅3个月。
湖光山舍业委会主任夏征介绍说，2005年9、10月，曾有部分业主倡议成立业委会，但是未果。2006年4月，开发商主动发出通知，讨论成立业委会的事宜。2006年5月13日业委会成立。“业委会成立后，我们才从开发商处得知，山舍物业一共亏损70多万元”，夏征说，在那之前，由于种种原因，小区有一半以上的业主欠交物业费。令大家意想不到的是，2006年6月底，山舍物业突然致函业主，以财务困难为由，要求在7月31日前撤离。
发展
酬金制物管入不敷出
2006年7月15日，业委会紧急召开了全体业主大会，会议通过了若干决议，其中一项是授权业委会解除与山舍物业的物业管理合同，同时授权业委会临时接管物业管理工作，按照原物业收费标准（3.3元/平米·月）代收物业费用。
根据这一授权，2006年7月19日，业委会向开发商发函，同意了山舍物业解除物业管理合同的请求。随后，在2006年7月31日，山舍物业彻底退出了小区。
夏征告诉记者，老物业决定撤走以后，业委会先是考虑到进行协议招标，有着国企背景的国航物业曾接手。但最终也只管理了两个月。国航物业撤走以后，业主和业委会陷入了困境。经反复研究，实行业主自治的思路获得了通过。
据夏征介绍，自管实行以后，成本明显控制下来。不过，新的问题又出来了，如果要为业主提供合法的发票，或是通过法律途径向个别不交或拖欠物业费的业主催要欠费，就需要有实体资格，这就需要成立专门的公司，而实际情况又决定，这个公司不以盈利为目的，而是以为业主服务为目的。
根据业主大会决议，2007年3月，业主们注册成立了山色物业。据夏征介绍，业委会是公司董事会，股东为所有业主，公司账目完全向全体业主公开，接受全体业主监督。公司注册资金50万元，由每个业主交出与其股权比例相当的注册资本金。
分歧
大业主开发商拒交物业费
在业主们的努力下，山色物业渐渐步入正轨，不过，还有一件事令业主们“堵心”，那就是开发商作为小区的大业主，却从未向山色物业缴纳过物业费。
起诉书上称，北京紫峰房地产开发有限公司在湖光山舍别墅区内实际占有使用4804.92平方米物业（其中包括湖光山舍休闲娱乐俱乐部，602号楼，603号楼，608号楼及711号楼）。夏征表示，开发商所占有的产权面积占到了小区的22%。
据夏征等人介绍，开发商拒绝交物业费的原因之一，是业委会在刚开始自管的时候，曾经与开发商签订过租赁协议，租赁了开发商名下的711号楼作为物业管理用房，约定的租赁价格是25万/年。“后来怀柔区小区办的领导告诉我们，做这么大的决定时未经过业主大会表决，是无效的，业委会没有权利这么做”，夏征说，一个半月后，业委会租赁了一位业主的房子，搬离了711号楼，并且通知开发商结束租赁合同，但是开发商并不认可合同的解除。
“我们曾经就物业费的事情与开发商进行过协商，但是并没有具体结果”，彭嵘说，怀柔区小区办的领导也曾经调解过，但是问题并未解决。
开发商方面负责与业主们谈判的工作人员仅表示，开发商在小区确实占有相当大的面积，但他并没有明确回应拖欠物业费一事，仅说，“有可能是以别的方式交了”。
记者就此咨询法律界人士获知，这一情况比较特殊，业委会和开发商签订的租赁合同是否有效不能一概而论，需要司法机关进行裁决。
进展
业委会将开发商告上法庭
夏征说，开发商拒交物业费的另一个理由，是因为自己公司有工程人员和保安，希望“自己管自己”。在沟通没有结果的情况下，山色物业和业委会分别作为第一原告和第二原告，把开发商告上了法庭。
“请求法院判令：被告向原告支付2006年8月1日至2008年5月31日期间的物业费399659.37元；被告向原告支付拖欠物业费期间的逾期利息38734.92元；本案的诉讼费由被告承担”，起诉书上如是表达了业主们的诉求。
6月25日，记者两次致电北京紫峰房地产开发有限公司法定代表人赵玉和，希望能对情况进行核实，但他以正在开会和无法证实记者身份为由拒绝透露任何情况。
新天第小区业委会主任张大宪表示，自管需要有小区2/3业主表决通过才能生效，对于占相当产权面积的大业主来说，也必须要按照业主大会的决议来执行，按时交纳物业费。
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| 【编辑：flying_fox】 |
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