最高院征求两司法解释意见，业主可状告业委会索赔
本报讯 （记者李静睿）最高人民法院日前就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》公开征求意见，这也是《物权法》实施之后最高院起草的首个司法解释。
最高院同时就《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》征求意见，这则是最高院首次针对物业纠纷案件起草司法解释。
按照《征求意见稿》，开发商必须确保小区车位在每一户业主办理房屋入住手续后4年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定满足业主的需要。
小区共有部分盈利归业主
北京隆安律师事务所律师陈旭昨日接受本报记者采访时分析，《物权法》中对车库权属问题仅表示“首先满足业主的需要”，征求意见稿中则将时间细化为4年，他分析这是“对商品房的建造销售周期做了一个估算”。但陈旭同时表示目前大部分小区均分期建筑销售，“这样征求意见稿中‘确保每一户业主在办理房屋入住手续后4年内’就还是不够清晰，应当更为明确”。
征求意见稿中对小区的公共场所和公共设施也作出了细化规定。其中公共场所除《物权法》中规定的道路和绿地外，还包括已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等，公共设施则包括围墙、大门、车棚、公共健身设施以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视等。
征求意见稿也明确，建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。
业主可要求业委会赔偿
按照《物权法》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。在征求意见稿中则进一步明确，当建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能时，业主可以要求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失，法院应当给予支持。
陈旭就此条分析称，从司法实践来看业委会违法的案件时有发生，征求意见稿中明确其违法行为除可撤销，还应进行相应赔偿，可更好约束业委会的行为。法律界曾对于业委会并无注册资金是否难以赔偿存有争议，陈旭则认为业委会今后一律将进行备案，因此“赔偿的资金来源问题肯定可以解决”。
本次征求意见的时间截至7月16日，最高院表示将在对社会各界意见进行认真研究的基础上，对司法解释稿进行修改完善。
「征求意见稿其他内容」
●依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
●业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。
●对维修资金的筹集、使用情况，业主请求公布或者查阅的，应予支持。
●物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或者不当收取手续费、备付金等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。
●业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。
