前物业占车库一年终撤出
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前物业占车库一年终撤出
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前物业占车库一年终撤出
www.thebeijingnews.com · 2008-3-7 9:54:51 · 来源： 新京报
CBD总部公寓小区两物业并存局面结束，新物业面临成本考验
北京CBD总部公寓小区地面有140多个停车位，由于老物业“占领”的地下车库不收费，地上停车位也无法收取费用。
∫桓鲂∏??挛镆倒茏诺孛嫱３党。?唤馄傅睦衔镆狄廊还茏诺叵鲁悼狻Ｔ诒本〤BD总部公寓，两个物业并存的局面维持了一年半，不少业主形象地称之为“国中之国”。
3月3日下午两点，新物业大北物业管理有限公司在经历了一年多的等待之后，终于与开发商金隅集团签订了协议，约定由大北物业管理地下车库，老物业光环物业撤出。
该小区业委会主任李勇告诉记者，小区的地下车库问题由来已久，而且是小区各种矛盾的核心所在。老物业一直未撤出地下车库，并且没有强制收费，导致新物业对地面停车位也无法收费，而且无法对小区进行封闭管理。“现在，小区里分裂割据的局面总算结束了”，李勇说。
起因 车库净高太低，业主拒交费
CBD总部公寓于2004年下半年交房，小区共有491户业主。光环物业是开发商指定的前期物业。业主们入住后，和该物业的矛盾日益暴露出来，其中争议最大的就是车库问题。
“按国家规定车库净高不能低于2.2米，但小区车库的净高居然大多只有1.7米，最低的地方只有1.6米，而且这最低点是到达200多个车位的必经之路”，参与了小区多次维权的业主杨女士告诉记者。
3月4日，记者来到地下一层的车库，发现偌大的车库仅稀稀拉拉地停着几辆车，而且没有工作人员巡逻。从地下车库走过时，会不自觉地往下低头。据李勇介绍，2005年年初，光环物业曾经想启用车库，但由于车库太低，收费计划遭到了业主们的抵制，2005年年中，多名业主自发在车库门口堵车，从那以后，光环物业对地下车库再也没有强制要求收费，地下车库一直处于“有人停没人交钱”的状态。
李勇说，2005年底小区业主委员会成立之后，业委会就小区种种问题和光环物业的沟通一直没有停止过，关于车库，2006年初双方曾达成一个临时协议，由光环物业对车库进行管理，每个车位的收费是260元/月。
冲突 老物业解聘后仍占车库管理权
“和周边小区动辄四五百元/月的停车费比起来，260元/月的停车费应该相当低”，李勇说。但是，光环物业的这次“让步”并没有挽回其颓势。据介绍，除了车库问题外，当时光环物业饱受诟病的还有其他几大问题，比如未经业主同意擅自将地下人防工程租给小旅馆。虽然光环物业后来也做了一些努力，但收效并不明显。种种因素作用之下，光环物业在小区里的支持度愈发低迷。这点从光环物业的物业费收缴率不足50%可见一斑。
2006年9月10日，小区业主大会以76.43%的业权票同意、5.62%的业权票反对的表决结果，解聘了光环物业；同时大北物业管理公司以75.25%的业权票被选聘为小区新的物业服务企业。
业主杨女士回忆说，根据约定，双方物业公司于2006年9月18日开始交接。但是在进行了保安保洁及部分设施的交接后，9月20日，光环物业不再按约定进行资料的交接，而且在车库的入口安置数十人，不让业主进入，也不让新物业保安进入。就这样，大门口是大北物业的保安，离十几米远的地下车库门前，却是光环物业的保安和车管人员。
恶果 两物业并存致小区管理混乱
两个物业公司同时存在带来的直接后果，就是小区管理的混乱。
李勇说，一年半来，地下停车库和地面停车场都处于“有人管没人交钱”的状态，但是这对业主来说也并不是件好事，因为长期没有停车费收入，地下车库的管理陷入困顿，用的是从小区外私接的临时电线，卫生状况也得不到保证。大北物业不仅面临管理成本增加的问题，还“因无法对小区进行封闭管理”而受到部分业主的不理解。
大北物业一位工作人员说，进驻之初公司投入了大量资金用于修整地面停车场，但是地下车库进出非常容易，地上停车场的140个车位根本没有办法收费。“地面停车场本来是想启动收费的，但是很多业主都在地下车库免费停车，因此停在地上的业主就理直气壮地说，为什么只对我们收费呢”，大北物业的工作人员对此很无奈。
其实，光环物业的这笔买卖也不怎么划算，光环物业一位不愿透露姓名的相关负责人说，收不上来钱还得有人力管着，而且还要搭上水费电费，公司的负担可想而知。不过，该负责人没有解释为什么做“赔本买卖”，他只是强调，之所以在被解聘后不离场，是因为开发商的委托，“我们刚接管小区的时候，开发商就给我们发了委托管理授权书，后来一直没有收回委托”。
转折 业主谈判促开发商同意老物业撤出
2006年底，业委会曾就车库等问题和开发商金隅集团进行过沟通，李勇说，当时谈判的前提是业委会认可地下车库产权是开发商的，希望开发商能把委托管理权转给大北物业，金隅集团虽然初步认可委托管理，但是提出要收取大北物业25万元保证金等附加条件，谈判最后陷入了僵局。而这一搁置，就是一年半。
今年春节后，一则“开发商有意把地下车库产权转让给光环物业”的传闻，在小区不胫而走。“这无异于要把台湾独立出去，绝不能接受”，于是业委会成员和一些热心业主就在小区业主论坛上发帖，组织业主为地下车库维权。
2008年2月29日，小区18名业主一起来到金隅集团，与金隅集团的相关负责人在会议室进行了一场6个小时的谈判。终于，金隅集团的相关负责人同意了业委会提出的要求，其中最主要的就是地下车库的管理权由光环物业移交大北物业，并将在3月15日之前完成地下车库交接。
3月3日，金隅集团、大北物业、业委会签订了三方合同，确认了地下车库管理权的移交。
进展 新物业接手车库面临成本考验
3月4日，光环物业的相关负责人在接受记者电话采访时，表示将会按照集团的指示办，其他问题暂时不便回应。
3月5日，大北物业的薛经理在电话里向记者证实了已签订车库委托管理协议一事。但她说，目前正在发邮件把车库的具体管理方案上报公司，其中的细节无法透露。
对于大北物业而言，获得地下车库管理权，意味着可以将地下车库和地面停车场联合启用，实现小区的封闭式管理。但是，之前光环物业向业主公布的地下车库收费标准是260元/月，根据业主们现在的呼声，希望大北物业的停车费也在260元/月左右，但是据知情人士透露，合同约定的是，大北物业每月每个车位要向金隅集团上交100元。成本高是摆在大北物业面前的一个突出问题。但如果真的提高停车收费，业主能否接受也是未知数。如何寻求最佳平衡点，确实是现在对大北物业的一大考验。
本报记者 杨娟娟
【编辑：flying_fox】
