前期物业拒绝交接物业用房等公共设施，北京美丽园业委会被迫提请国务院释法
https://fuwu.hlgnet.com 2008-02-28 回龙观服务中心
尊敬的社会各界朋友：
大家好！
我们是北京市美丽园小区业主委员会。我小区在经历了2006年9月轰动全国的前期物业公司突然破坏性违法撤管事件，小区业主大会依法招标选聘了新物业公司后，原前期物业至今仍拒绝移交包括物业管理用房等在内的大量公共设施，甚至一度将规划的110号物业管理用房擅自改为住宅用途骗取了产权证（该证在业主的强烈要求下已被注销）。如今一年多过去了，开发商、前期物业仍借口业主未分摊这些公共设施而拒绝交接，110号楼物业管理用房等公建配套设施被与我小区无任何法律关系的另一家公司——金泰海博公司非法占用，该公司甚至宣称已拥有我小区中心控制室的产权，威胁要随时将其查封。我小区包括物业用房在内的大量公共设施被人为闲置或已改变规划用途。
美丽园业主多次地向各有关部门反映上述问题。北京市建委称“我市房屋权属登记实践以“面积分摊”为基础”，坚持将小区内业主没有分摊的部分认定为开发商所专有，并且明确告知可以将物业管理用房等公共设施建筑的产权进一步转移至第三人名下登记。对业主要求依据《物业管理条例》第三十九条的规定交接物业管理用房的合理要求一直未予答复。
我们知道：浙江、上海、烟台、石家庄等省市在《物业管理条例》颁布前已经立法规定物业管理用房归属国家公有或全体业主共有，在《物业管理条例》颁布后更加明确了“物业管理服务用房产权属全体业主共有，且不计入分摊。”。而北京市建委的“实践”在《物业管理条例》颁布前后均明显与上述地方行政主管部门的做法存在强烈反差，更与《物业管理条例》第三十八条、第三十九条的规定相抵触。
我们认为：北京市建委对于小区内物业管理用房等配套公建产权认定的一贯做法缺乏法律依据，不符合城市规划的原则法规与《物业管理条例》，也不符合《物权法》的原则精神，会对众多小区业主的合法权益造成实质性损害。
大家知道，2000年8月1日生效的强制性国家标准《房产测量规范》规定：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。因此之后，全国众多小区业主都不再分摊独立物业用房等公共设施。若按北京市建委的现行做法，全国众多小区的物业管理用房均属开发商所有，开发商可以随意处置，物业管理用房作为公共配套建筑的规划用途将无法得到保障。胆敢更换前期物业公司的小区，就将面临无物业管理用房可用的威胁与报复！
我们认为，北京市建委的做法明显不妥。
根据国家法律法规，包括物业管理用房在内的配套公共设施建筑是依据规划法规的强制性内容建设的，其公共建筑的性质在各商品房建设项目规划立项时便已确定，也因此享受了在土地出让金、各种税费方面的种种优惠。小区内配套公共建筑都没有缴纳公共维修基金、物业管理费等，没有参与专有部分共有的公摊，其大、中修费用均由专有部分业主缴纳的公共维修基金承担，且根据法规物业用房等公共设施的成本已经包含在商品住宅价格之内，这些都说明其产权不能以是否分摊为标准来判定！如果各个社区的配套公共设施建筑被转移为开发商的专有私产，这些公共设施建筑的规划用途又怎么能保证？业主、居民的日常生活如何保障？社区何时才能和谐？这是一个人为制造的重大民生问题！公共设施建筑原本就姓“公”，必须继续姓“公”，不能姓“私”，否则根本无法保证已规划的公共用途！如同人民大会堂、国家博物馆成为私产的后果。
建筑区划内的公建配套等共有部分随专有部分（住宅）转让而一并转让，该基本法理已经成为国际通用的惯例。从强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》，到《物业管理条例》和《物权法》的规定，关于公共设施规定的基本法理都是一脉相承的。物业用房等配套设施的公用性质决定了其所有权适用《物权法》的法定原则，应法定明确为业主共有。个别地方行政主管部门任意曲解国家法规，为执行《物业管理条例》人为设置障碍和前提条件，其错误认识和做法不仅不符合立法原意，更不符合社会公平正义，不能代表最广大民众的根本利益。
为彻底解决我小区至今无法完成的物业交接问题，使我小区居民业主能够彻底告别物业纠纷安居乐业，我们将提请国务院解释《物业管理条例》等相关法规，统一全国关于《条例》等法规的执行尺度，明确物业管理用房等公共设施的权属，确保中央政府的政令畅通，以期定纷止争，解决困扰社区的物业问题，以维护广大业主的合法权益，维护社会主义的公平正义，共建美好和谐的社区生活。请各界朋友对我会提请国务院释法的申请书提出宝贵意见。
感谢大家！
北京市美丽园小区业主委员会
2008-2-28日
附：北京美丽园业委会提请国务院法制办及相关国务院部委解释《物业管理条例》等法规的申请书
国务院法制办：
我们是北京美丽园小区业主委员会，为明确物业用房和其它建筑区划内的配套公共设施、建筑的权属，以期解决困扰众多社区的物业纠纷问题，现提请贵办及国务院相关部委依法解释《物业管理条例》等法规。以下正文。
一、简述
（一）、提出问题的背景和相关事实法理
1、全国众多商品房社区正面临着：配套公共设施建筑权属不清、合同结束后物业公司拒不依法交接等大量纠纷。甚至公共设施被转移为开发商的私产，人为改变配套公共设施建筑的规划用途。
2、国家标准《房产测量规范》实施后，全国业主都不分摊独立的物业用房等公共设施，以所谓分摊与否确定配套公建的权属会导致全国绝大部分社区都不再有物业用房等公共设施，更无法保证这些配套公建的强制规划用途。
3、根据强制性规划法规，建设单位在开发商品房小区时必须履行建设配套公共设施建筑的义务。配套公共建筑只有为国有或建筑区划内业主共有才能保证为社会服务的公共规划用途。
4、根据《物权法》和《物业管理条例》《商品住宅价格管理暂行办法》等的规定，被分摊与否并不是确定物业管理用房等配套公共设施建筑权属的必然依据，该部分的成本已经包含在商品住宅价格之内。
5、物业用房等配套设施的公用性质决定了其所有权适用《物权法》的法定原则，应法定明确为业主共有。
6、配套的公共建筑在开发建设时享受了土地出让金、各种税收的优惠减免。其事实上不缴纳公共维修基金、物业管理费，且没有同专有住宅一样参与分摊，说明配套公建是从属、服务于小区的，应为业主共有。
7、我国现行的期房预售制度、商品房销售制度，以至国有土地出让制度、国家统计制度等都没有将商品房住宅的配套公共设施建筑纳入范围，物业用房等非经营性配套公建从来不包含在预（销）售许可证的预（销）售范围内。
（二）、我们请求国务院法制办等解释的内容
1、《物业管理条例》关于物业管理用房及其交接的规定，物业管理用房的定义、性质和用途。
2、规划法规中关于配套公共设施的控制性指标、强制性内容等的规定。
3、关于配套公共设施、建筑国有土地使用权、土地出让金和相关收益的解释。
4、配套的公共设施建筑的销售、转让问题及其因此引起的税收、国家统计的问题。
（三）、物业管理用房等公共设施被若界定为特定人的私产（非住宅商品房）可能的结果
1、配套的公共设施将无法保证规划用途，无法保证为公共提供服务的规划意图。
2、与现行规划法规和已生效的《物权法》等法律法规的法理原则不一致。
3、根据《房产测量规范》，全国绝大部分业主都将没有包括物业管理用房在内的配套公建的产权。将有可能引发大量物业纠纷。
4、大部分小区将产生不缴纳公共维修基金、物业管理费，不参与公共分摊的“特殊”业主。
5、配套公建成为非住宅商品房将导致居住用地性质的改变、国家税收的流失，国家统计数据的重新修正。
二、我们的请求
（一）、《物业管理条例》（以下简称《条例》）第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”
请解释：
1、“物业管理用房的所有权依法属于业主”的确切涵义是什么？是否有特定预设前提？是否只有经业主分摊过的物业管理用房才属于业主？
2、在《条例》生效前物业管理用房属于国有还是业主共有、或是为建设单位（开发商）专有？
3、《条例》是否溯及既往？
4、《条例》生效前，根据《房产测量规范》，为多幢服务的物业管理用房不再被业主分摊，这些不允许分摊的物业管理用房的权属如何界定？
5、如《条例》没有溯及力，则《条例》三十八条的规定对于在《条例》生效时何处于种情况的商品住宅项目适用？该建设项目开始立项、建设项目开始销售、建设项目入住、物业管理用房之前未办理私有产权证，请解释哪种情况适用？
我们认为，根据《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定：“ 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人 和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”物业管理用房是新建住宅小区不可缺少的公共建筑，为了确实保护广大业主的利益，建议《条例》三十八条应明确解释该规定溯及既往。
（二）、《条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”
请解释：
1、物业服务合同终止时，物业管理企业是否可以以业主未取得物业管理用房权属登记证明为由或以其他理由拒绝、拖延向业主委员会交还物业管理用房及相关资料？
2、是否所有权归属业主的物业管理用房才需要移交？所有权不属于业主可以不进行移交？
我们认为，物业管理用房是新建住宅区必备的配套公共设施之一，是规划强制建设的，必须在物业服务合同终止时无条件移交，才能保证强制性公共建筑的规划意图落实。
（三）、关于物业管理用房的定义、性质和用途
请解释：
1、“物业管理用房”的确切定义。物业管理用房及其它公共设施的认定是否依据规划文件？
2、物业管理用房是否依据规划法规属于公共设施？
3、物业管理用房是否属于经营性用房？
4、物业管理用房是否可以成为建设单位（开发商）或其他单位、个人的专有私产？
5、如果物业管理用房成为专有私产，其产权人是否可以不经业主大会允许将其产权转让他人？物业服务企业使用物业管理用房是否必须按其产权人的要求支付租金？如果因租金等原因双方无法达成协议，物业管理企业无法使用物业管理用房，其产权人能否将物业管理用房改变用途自用或者交给他人使用或者闲置不用？如何保证物业管理用房正常发挥其规划用途？
6、如果未分摊的物业管理用房等公共设施成为专有私产，其产权人是否需要按照经营性用房来缴纳物业管理费用？
（四）、提请建设部解释建设项目在规划中关于配套公共设施的控制性指标、强制性内容的定义和产权界定
1980年国家建委颁发了《城市规划定额指标暂行规定》，该《规定》“对居住区详细规划定额指标做了具体规定，作为编制详细规划依据，也可作为制定和审批居住区建设计划的控制性指标。”该《规定》还具体规定了小区级公共建筑指标（包括公共建筑用地、公共建筑定额）。
1993年建设部发布了强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》，该《规范》具体规定了居住区、小区和组团的公共服务设施等公建的控制指标。
2002年建设部发布的《城市规划强制性内容暂行规定》的第七条：“城市详细规划的强制性内容包括：(一)规划地段各个地块的土地主要用途；(二)规划地段各个地块允许的建设总量；(三)对特定地区地段规划允许的建设高度；(四)规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；(五)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；”
2006年建设部令第146号《城市规划编制办法》第三十二条：“城市总体规划的强制性内容包括：（四）城市基础设施和公共服务设施。”第四十二条：“控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。”
请解释：
1、城市规划上的控制性指标、强制性内容的确切含义？
2、建设项目规划时是否要履行这些控制性指标、强制性内容建设配套公共服务设施的义务？
3、根据规划法规控制性指标和强制性内容建设的包括物业管理用房在内的配套公共服务设施，这些公共设施的产权规划上界定为国有、业主共有还是私产专有？若界定为专有私产，怎样保证规划强制建设的这些公共设施不改变用途？
我们认为，国务院建设主管部门，应依据规划法规将国家强制规划建设的公共设施界定为国有或业主共有，以保证这些公共设施用途的不被改变，并与《物权法》的规定保持一致。
（五）、关于配套公共设施、建筑国有土地使用权、土地出让金和相关收益的解释
一九九○年国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”
1992年建设部令22号《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第五条：“出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。”第六条：“规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。” 第八条：“城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。”第十一条：“受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。”
请解释：
1、 如果物业管理用房等公共建筑可以为私产专有，其产权人是否与住宅一样享有七十年的国有土地出让年限？配套公建是否应该享有四十年或五十年的土地出让年限？
2、 如果物业管理用房等公共建筑可以为私产专有，事实上改变了公共建筑的性质和出让地块的规划设计条件，其产权人可以转让收益等，是否应当不再享有配套公共建筑的优惠，需要重新测算土地出让金？避免国有土地出让权益的流失。
3、 “受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。”是否应该理解为规划设计条件内建设的公共设施不应有开发收益、是义务建设为国有或共有的财产？
4、 如果物业管理用房等公共建筑可以为私产专有，根据“受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。”，其产权人是否应当将相关收益按规定比例上交城市政府？
（六）、配套的公共设施、建筑的销售、转让问题
建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十二条：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。” 第十三条：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”
请解释：
1、 如果物业管理用房等公共建筑可以为私产专有，其是否应该公开销售？对于期房项目，其是否应该纳入预售许可证的预售范围？是否应该根据法规进行预售登记？以改变现在这部分建筑都没有计入销售范围的不明确地位。
2、 如果物业管理用房等公共建筑可以为私产专有，其性质是否为商品房？是否要按照《商品房销售管理办法》销售？物业管理用房等公共建筑如何按套销售？物业管理用房等公共建筑的买受人是否应当在订立商品房买卖合同时订立有关物业管理的协议？
（七）、配套的公共设施、建筑的销售、转让的税收问题
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国契税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等法规的规定，上述税费对配套的共有公共建筑予以减免。
请等解释：
如果物业管理用房等公共建筑可以为私产专有，可以转让和收益，上述税费是否不再减免？
（八）、如配套的公共设施、建筑可以为私产专有，该部分的国家统计问题
请解释：
如果物业管理用房等公共建筑可以为私产专有，根据国家统计局《建筑业统计报表制度》等规定，这部分公共设施是否应当计入国家统计局的相关指标：建筑业总产值、竣工产值、房屋总竣工面积、商品房可销售面积、商品房空置面积、商品房空置率、工程结算利润、房地产企业结算利润等？
三、问题提出的背景
全国众多社区被物业交接、配套公共建筑权属不清的难题困扰
（一）、当前，全国范围内关于物业交接、配套公共设施建筑权属的纠纷不断，严重影响许多居民社区的安定。例如，在2006年9月发生了前期物业野蛮撤离的“美丽园事件”的北京美丽园小区，原前期物业拒绝移交大量公共设施和物业管理用房，导致新物业公司无足够的物业管理用房可用，大量公共设施无法正常运转、被人为闲置或改变用途，无法保障小区广大居民业主的正常生活和公共设施的正常维护，小区至今无法真正安定，业主意见很大。
（二）、在各地，个别地方政府建设行政主管部门，借口业主未分摊，而将规划的物业管理用房等公共设施及建筑划归开发商所有。这些公共设施和建筑物被人为界定为特定人的私产后，被开发商任意改变用途，使得这些公用设施根本保证不了为社会公众服务的规划用途。例如美丽园小区的物业管理用房、绿化环卫用房等公用设施被开发商恶意占据、擅自改变用途，根本没有体现这类公共设施为居民服务的政府强制规划意图。这样的做法事实上造成了公共设施性质的改变，私产的专有性质与公共设施建筑的规划强制性规定明显抵触，类似这样的纠纷在全国大量存在，成为全国众多小区的不安定因素。
（三）、根据国家质量技术监督局发布并于2000年8月1日实施的国家标准——《房产测量规范》、建设部关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知（建住房〔２０００〕１６６号）等文件法规的规定，“为多幢服务的警卫室，管理用房”不得计入公摊。事实上，全国绝大部分新建小区均由多幢房屋组成，各新建小区配套的物业管理用房等公共建筑均规划为多幢房屋服务，因此自2000年8月1日后，全国几乎全部新建小区都没有分摊物业管理用房等公共建筑设施。物业管理用房等公共设施是新建商品房社区必需的配套公共建筑，因此，这些物业管理用房等公共建筑设施能否为业主共有保证政府强制性规划的落实，是全国众多小区共同面对的问题。
四、关于公共设施建筑的基本事实和法理原则
（一）、在我国各地的城市规划法规中，均有对建设项目配套公共建筑的强制性规定，开发单位建设时必须履行建设配套公共建筑设施的义务，且其建设成本往往已经摊入总建设成本。
在房地产领域市场化之前，国家提供物业管理用房等这些配套设施有偿或无偿为社会、社区等服务，其国有性质保证了配套公共设施建筑为社会服务的规划用途。之后，配套公共建筑只有为国有或建筑区划内业主共有才能保证为社会服务的公共规划用途。否则，如归属房地产开发商成为私产，则根据民法通则、《物权法》等基本法律规定，所有权人有占有、处分、使用和收益的权利，“所有权决定一切”，开发商可以随意转让处置，那么公建配套建筑就根本上无法保证为公共服务的强制规划用途、无法实现政府的城市规划意图。就如同人民大会堂、国家博物馆若为某公司所私有的后果一样。
例如浙江省一九九九年起施行的《浙江省住宅区物业管理办法》就明确规定：物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。明确了物业管理用房的国有性质。
显然，私产不可能公用，将物业管理用房等配套公用建筑人为划归开发商是显失公平的。将配套的公共设施建筑人为界定为私产专有，是不尊重规划法规的强制性规定、故意改变其公共性质的做法。建筑区划内的公建配套等共有部分随专有部分（住宅、经营性用房）转让而一并转让，该基本法理已经在《物权法》中明确且已经成为国际通用的惯例。
公共建筑必须姓“公”，不能姓“私”！专有私产和共有的公共建筑有着本质区别。比如，私有住宅可在一定条件下改为商用；私有经营性用房也可以改为住宅。公共建筑在没有共有人共同合意下不能改变规划用途。
（二）、被分摊与否并不是确定物业管理用房等配套公共设施建筑权属的必然依据。《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途”。《物权法》规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”上述法律法规的规定对物业用房等公用设施的权属并未设置任何分摊前提。且上述规定立法过程中未见相关利益群体（开发商等）公开异议。配套公共设施的所有权不以分摊与否为依据和标准，分摊是房产测绘和计价的依据。《商品住宅价格管理暂行办法》第五条“商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本 4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行”，按照该法规物业用房等配套公建的成本已经包含在商品住宅价格之内。因此，以分摊与否确定配套公建的权属明显不妥。
配套建设的即是附属的、非单独规划的，公用的即是要保证为社会公共服务，显然，私产没有这样的性质。配套设施的公用性质才是决定其归属的前提，物业用房等公用设施为业主共有才能体现配套公用的原则。包括物业管理用房等配套的公共设施建筑都是根据规划法规强制配备、附属于特定建设项目的。
（三）、根据《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”物业管理用房在新旧物业企业交接时必须无条件交接给业主委员会，这是保证物业管理用房公用性质的强制性规定。任何地方政府行政主管部门任意预设前提，借口业主未分摊、产权归开发商等争议，为不良企业拒不移交物业管理用房的违法行为撑腰张目，公然对抗国家最高行政法规，都是极其错误的行政作为。如北京美丽园小区在新物业进驻一年多物业用房还没有移交，新物业处于没有物业用房的处境，为小区居民提供的物业服务人为受到严重影响，全国类似这样的纠纷大量存在。
物业管理用房等公共设施是新建住宅小区必须配备的，不可或缺。这些公共设施被人为恶意占据、拒不交接，不仅使这些公共设施无法发挥作用，也严重影响居民正常生活。
（四）、《物权法》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”物业管理用房等依据规划是公共建筑，用于提供公共服务并非经营性用房，显然归属于共有部分。从各地的强制性规划法规、《物业管理条例》、《物权法》的规定看，关于公共设施规定的基本法理都是一脉相承的，个别地方行政部门任意曲解都是不符合立法原意的。
从物业用房等配套设施的公用性质看，其所有权应该适用《物权法》的法定原则，应由法律、法规明确其所有人。否则，由开发商随意创设、改变其用途甚至转让，将会引起社区共有公共权利的混乱，并且实质损害社区全体业主的公共利益。因此，物业用房这样的公共设施应当明确排除当事人对其物权的自由约定，仅应适用法定原则，应法定明确为业主共有。
（五）、至今，我国的商品房项目绝大部分仍为期房销售，对于期房国家实行预售许可制度，即期房的销售要颁发预售许可证。但在全国范围内，任何预售许可证的销售范围均不包括配套的公共建筑，只包括住宅部分和经营性用房这样的专有部分。其中，被公摊的共有部分包含在销售范围内随专有部分转让而一并转让，未被分摊的公共设施建筑从来没有被列入销售范围。因此，期房项目中未被分摊的公共设施建筑不可销售，其也没有与其它专有部分一样参与分摊。如果未被分摊的公共设施建筑可以为私产专有，则这部分在期房阶段就应该进入销售范围，并且参与分摊，并且这部分根据规划并非开发建设单位自营、自用的房屋，进入销售范围开发建设单位可以尽快收回成本取得利润。未被计入销售范围的原因在于这部分未被分摊的公共设施建筑必须保持公用的性质、不得销售转让！规划法规的强制性规定不容许配套公共设施建筑公开销售转让。
（六）、配套的公共设施建筑与一般的商品房专有部分地位不一样。配套的公共建筑在开发建设时就享受了土地出让金、各种税收（土地增值税、房产税、土地使用税等）的优惠减免。在已建成的商品房社区中，这部分建筑也均不需要缴纳公共维修基金、物业管理费等，并且也不参与专有部分对公共部分的分摊义务。如果配套的公共设施建筑可以被销售转让以获取收益，则开发建设单位应该补缴土地出让金、各种税收的优惠和公共维修基金、物业管理费等。这些都说明其公共、共有性质的不容改变。如人为改变性质划归开发商私有，则这部分业主享有的上述“特权”，对其他专有部分的业主是显失公平的。况且建设项目的配套公共设施建筑在开发建设时享受了在土地出让金、各种税费的种种优惠，这些都与一般专有的住宅、经营性用房的开发政策有显著区别。
（七）、配套的公共建筑如可被销售转让，则各地建委和统计局应该重新核算各地关于商品房销售面积、空置面积、房地产业总产值、房地产企业利润、甚至GDP等等统计数据。
此致
敬礼！
北京美丽园小区业主委员会
2008年2月28日
联系人： 电话：
附：相关法律法规目录
1、国务院《物业管理条例》
2、国家标准《房产测量规范》
3、《中华人民共和国立法法》
4、《中华人民共和国物权法》
5、国家建委《城市规划定额指标暂行规定》
6、国家标准《城市居住区规划设计规范》
7、建设部《城市规划强制性内容暂行规定》
8、建设部《城市规划编制办法》
9、国务院令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
10、建设部令《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》
11、建设部《商品房销售管理办法》
12、国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行《商品住宅价格管理暂行办法》
13、《中华人民共和国土地管理法》
14、《中华人民共和国房产税暂行条例》
15、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
16、《中华人民共和国契税暂行条例》
17、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
18、国家统计局《建筑业统计报表制度》
19、烟台市房产管理局 烟房（2000）131号《关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定》
20、《上海市居住物业管理条例》
21、《浙江省住宅区物业管理办法》
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