开发商擅自挖井带来安全隐患 朗琴园业主委员会维权胜诉
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开发商擅自挖井带来安全隐患 朗琴园业主委员会维权胜诉
2009-1-12 9:09 来源：中国法院网讯
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开发商在小区内擅自挖井，被业主委员会告上法庭。记者今日从北京市第一中级人民法院获悉，该案已经终审宣判。法院认为，开发商在楼宇附近大规模挖井并大量取水的行为，侵犯了小区业主的土地使用权，有损楼房地基的牢固性、稳定性，由此构成对业主的安全隐患，遂依据物权法的相关规定最终判令开发商在判决生效后五个月内将开凿的十八口抽灌机井进行回填，拆除井内设施，回填的费用由开发商自行负担。
北京润博房地产开发有限公司在开发宣武区朗琴园小区后，又在小区对面，隔着一条马路开发了朗琴国际商务中心。2006年9月28日，润博公司在朗琴园小区院内及东侧开凿了18口水源热泵抽灌井，该18口机井是为朗琴园小区北侧的朗琴国际商务中心提供用水服务，目前已全部完工。朗琴园小区业主对此不满，并由业主委员会出面协调。2007年7月12日，在朗琴园小区业委会办公室，由业委会、润博公司、物业公司、施工单位及业主五方代表召开了朗琴园业委会与开发商、物业公司沟通会，并形成《会议纪要》，就施工打井达成如下事宜：“1、开发商及施工单位需提供打井施工的评估报告和各项合法手续。2、从今日起停止施工打井，由物业公司负责监督。3、经全体业主及开发商就此问题达成共识之后，再决定打井施工事宜。”会后，润博公司继续施工直至完工。
2007年9月6日，北京市水务局对润博公司擅自开凿机井的行为做出行政处罚，认定润博公司未经水行政主管部门批准开凿机井属于违法行为，并作出“责令北京润博房地产开发有限公司立即停止违法行为，限期补办手续，并处以罚款陆万元整的行政处罚”。据业主委员会实地测量18口抽灌井中有6口井距建筑物不足20米。而根据水务行政主管部门的相关规定，按照行政许可程序批准后方可实施凿井施工，又根据相关开凿水井的技术标准，抽灌井与建筑物距离不少于30米，抽灌井之间水平距离不少于50米，抽水井之间距离不少于100米。
朗琴园小区业主委员会作为朗琴园小区业主大会的执行机构，向法院提起诉讼称，润博公司将朗琴园小区的房屋出售给业主并交付使用，广大业主已经领取了房屋所有权证，根据法律规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了相应的土地使用权。因此，朗琴园小区的土地使用权应由小区全体业主共同所有，润博公司无权擅自在朗琴园小区的土地上随意施工，在土地下任意铺设管道，这种行为侵犯了广大业主的合法权益。要求润博公司立即停止使用违法建设的水井，并将该水井在土地下埋设的管道、水泵等设施撤除、填平水井，将土地恢复原状。
润博公司对朗琴园业主一中院经审理认为：根据我国物权法、物业管理条例的相关规定，业主委员会可以作为全体业主的代表对涉及业主共同利益的公共事务行使起诉的权利。由于此案的争议涉及到朗琴园小区全体业主共同的生活安全与土地使用权，属于业主委员会处理公共事务的范围，所以朗琴园业委会依法具有本案诉讼主体资格。
法院认为，该案应当依据物权法的有关规定处理。虽然润博公司挖井的行为发生在物权法实施之前，但其行为的效果一直持续至今，是否构成侵权应当适用物权法确定。根据物权法的规定，建筑物转让之后，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。朗琴园小区的业主在购买房屋之后共同取得了小区规划用地的土地使用权，其权利受法律保护。而润博公司在此土地范围内挖井，其行为直接侵犯了业主的土地使用权，应予纠正。而且，润博公司在小区楼宇附近大规模挖井并大量取水的行为，有损楼房地基的牢固性、稳定性，由此构成对业主的安全隐患。因此，法院最终做出上述终审判决。 (作者： 郭京霞)
http://www.ccnews.gov.cn/falv/ccflxw/mspl/Pages/239c28f9-da3a-4253-ad31-0c70150a9266.aspx
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