新景家园新旧物业交接昨日举行，此前曾数次推迟
 | | 昨日，新景家园新旧物业开始交接。此前，因小区内地下空间产权未明，双方一直未能按时顺利交接。本报记者 张晓玲 摄 |
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昨日上午9点，新景家园新旧物业交接工作开始进行。记者在现场看到，两家物业公司近200人到场，崇外街道办事处的工作人员和辖区内的派出所也来到现场，负责协调和监督交接工作。交接现场比较平静，一切都有条不紊地进行。
据了解，交接后，老物业将留下一个留守组，除负责地下室旅馆的部分居住人员的清除工作外，还会协助新物业处理相关事宜。同时还将追缴前期欠费。而之前，新景家园虽然已经完成新物业公司的选聘工作，但因小区内地下空间产权未明，新旧物业一直未能按时顺利交接。
地下空间出租争议
据了解，新景家园换物业起源于地下空间之争。
新景家园开发商———新世界地产负责人介绍，新景家园作为一个特殊的危改回迁安置小区，政府在最初有让开发商通过经营性物业收入补贴物业费的情形。“小区内地下一层的产权除了配电室、光端室、派接室外，其余产权并没有分摊给小区的居民。考虑到回迁小区服务难度较大、物业管理费不高，所以将地下一层的经营委托给物业公司管理。”该负责人回忆说，地下空间的经营收益全部归物业公司所有，新世界地产没有收一分钱。
“物业费收缴率太低，2004—2006年公司一直是亏损的。”前期物业———北京开兴辰物业管理有限公司负责人对本报记者表示。据了解，2006年，开兴辰物业为弥补亏空，将新景家园13栋楼的地下设备间改造成旅馆出租，租者达数千人。
数量众多的租住人群不可避免地干扰了业主的正常生活，引发不满。此外，由开兴辰物业负责管理的地下车库，每月停车费为300元，“太贵了，”有业主表示。记者在小区看到，地面上三三两两停满了车，而地下车库则空余许多。两年多来，业主为此和物业产生了多起纠纷。
2008年1月，新景家园业主大会授权业委会选聘新物业。
曾多次推迟交接
据业委会出示的备案材料显示，新景家园物业选聘招标文件及结果，于今年4月初已在崇文区小区办备案。“考虑到地下车库产权未明，开兴辰物业可能不肯交接，新物业怕进来后难以维持，”业委会副主任张先生说，业委会连续两次推迟交接，试图先解决产权问题。
此外，新物业———中实杰肯道夫物业负责人孙先生也认为，一个物业管理单位是完整的，交接时不能分割。业委会出具的材料显示，开发商新世界地产在2005年曾有公示，业委会成立后，选聘了新的物业公司，《前期物业管理合同》即行废止。业委会据此认为，该合同包含物业管理区域内的一切设施，地下车库管理合同也应废止。
开兴辰物业却不这么认为。其负责人对记者表示，对于如保洁、保安、设施设备等他们会全部交给新物业，但是对于如地下室、地下车库、超市等经营性物业，需要和产权方———开发商有一个授权才能交接。开发商新世界地产公司对此则保持了沉默。“我们主动找新世界地产联系过多次，都没有回复，”张先生说，事情就这样僵持着。
记者也多次联系新世界地产，其相关负责人始终未接电话。
淡化产权实现交接
在很长一段时间内，业委会、开发商、新老物业在地下车库等小区经营性面积的交接上不能达成一致。转折点出现在奥运会前。其时，崇文区政府、崇外街道办纷纷介入，责令开兴辰物业首先清退地下旅馆人员。北京市业申委也以居间者身份，帮助新景家园业委会协调纠纷。
经过4个月的谈判和斡旋，多方努力之下，新老物业于昨日实现交接。“现在大家都先不谈产权了，双方都作了让步。”业申委执行委员之一、新纪元家园业委会主任齐建新说。
“这种形势和转变还是值得推广的。”中实杰肯道夫物业公司副总经理张宏亮表示，目前新景家园有四千多户居民，最重要的是将小区的物业管理服务接过来，让社区事务正常运转下去。至于产权、经营收益等，还需要进一步推动和协商。
目前，新物业已经将地下空间的管理权接了过来。“交接之后，还有很多事情要解决。”新景家园业委会副主任张先生告诉记者，他们争取将地下车库等公共产权收回来，重新委托物业公司来经营。业委会将与物业公司签订协议，按比例分配收益。这需要开发商提供小区规划的图纸，对相关面积进行重新测算。
■ 观察
政府重拾监管职能
在过去几年的时间里，物业退出机制缺失，导致很多小区无法实现新物业的入驻，严重的甚至产生业主与老物业的冲突。去年，昌平区富泉花园小区申请物业交接强制执行，最终只执行了两口卫星电视“大锅”，而强制执行已经是业主可以使用的最后的救济渠道。从行政、法律等途径上，业主们似乎看不到希望了。
而此次新景家园物业交接，相关政府部门重新拾起了监管和协调职能，对依法取得业主大会授权并备案的物业选聘，动用行政力量使得前期物业撤离，并居中协调开发商和业主产权纠纷，虽然不能断定产权归属，但却可保证交接顺畅。对于无合理理由拒绝撤离的物业，甚至可以进行行政处罚。
值得注意的是，此次交接对于胶着已久的共有产权纠纷问题，做了淡化处理。这或许值得其他小区借鉴：先争回管理权，再寻求产权归属的解决，共有物业的收益分配，还可以协商。
当然，实现这一点，需要政府部门、开发商、业主三方的智慧和勇气。
